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| 房地产价格正在趋向供求均衡点 |
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1998年我国银行业开始首次发放个人住房按揭贷款，由此拉开我国房地产业持续十年之久蓬勃发展的序幕。自1998年起至今，十年间，我国城市人均住宅建筑面积从1998年的18.66平方米增长到2007年末的28平方米，增长了50%。但是，随着我国城镇居民居住条件日益改善，我国商品房价格节节攀高，甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。
我国房地产业未来几年的发展趋势已经成为社会各界关注的热点。为了比较合理地预测我国房地产业未来几年的发展趋势，我们选择北京市建设委员会主办的“北京市房地产交易管理网”公布的北京市普通住宅的供销数据作为分析样本。根据国家统计局的统计数据，2007年前三季度，北京市人均可支配收入达到16553元，仅低于上海市，位于全国第二位。根据国家统计局公布的2008年1至2月各地区商品住宅销售面积和销售额计算，2008年1至2月北京市商品住宅平均销售价格为12162元，成为全国商品住宅销售价格最高的地区，比紧随其后的上海市商品住宅平均销售价格8309元高出46%，比全国商品住宅平均销售价格3938元高2倍。普通住宅的价格和销售额与大多数普通城镇居民的支付能力高度相关。所以，以北京市普通住宅商品房为分析样本，力争以详尽的分析结果，预测我国房地产业未来几年的发展趋势。
北京市普通住宅供销状况
我国城市可支配收入、人均住宅建筑面积和住宅销售价格
(平方米) （元/平方米）
年份 城镇居民家庭 城市人均住宅建筑面积 住宅销售价格
人均可支配收入(元）
1997 5160 17.78 1790
1998 5425 18.66 1854
1999 5854 19.42 1857
2000 6280 20.25 1948
2001 6860 20.8 2017
2002 7703 22.79 2092
2003 8472 23.7 2197
2004 9422 25 2608
2005 10493 26.1 2937
2006 11760 27 3119
2007 13786 28
数据来源：根据国家统计局公布的统计数据整理计算
根据北京市房地产交易管理网公布的数据，截至2008年5月1日，北京市可售住宅期房面积11,120,794平方米，可售住宅期房83,743套；未签约住宅现房面积4,002,612平方米，未签约住宅现房26,452套；朝阳区的可售住宅期房和未签约住宅现房的面积均位于北京市18个区县的首位；朝阳区和昌平区的可售住宅期房面积合计占全市总数的50%，未签约住宅现房面积合计占全市总数的38%。
根据北京市统计局公布的统计数据，2008年1至3月，北京市普通住宅的现房销售面积13.3万平方米，仅为上年同期的32%；期房销售面积47.9万平方米，仅为上年同期的36.3%；普通住房房地产开发投资76.4亿元，为上年同期的88.3%。
根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房的准许销售套数总计19,369套，准许销售面积2,379,355平方米，其中，已签约面积845,326平方米，已签约套数6710套，销售率为38%，成交均价9916元/平方米。销售率超过90%的普通住宅项目仅占北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的9%，这部分普通住宅的成交均价为8562元/平方米，其中，50%的已销售面积的销售均价为6000元/平方米，50%的销售额来自北京市五环路以内的小套型，例如，销售率达到98%的北苑家园望春园的普通住宅未签现房，已签约面积22067平方米，已签约套数213套，平均每套面积103平方米，其中有套内面积60平方米和76平方米的套型。截至2008年4月15日，销售率低于30%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的50%，这部分普通住宅的成交均价为9969元/平方米。
根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房的准许销售套数总计78,123套，准许销售面积9,382,678平方米，其中，已签约面积5,685,799平方米，已签约套数51,027套，销售率为60%，成交均价11750元/平方米。销售率超过90%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房准许销售面积的23%，这部分普通住宅的成交均价为10915元/平方米，其中，27%的已签约面积的成交均价低于7000元/平方米，例如，北街家园的销售率约100%，成交均价为6899元，平均每套住宅面积101平方米。截至2008年4月15日，销售率低于30%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房准许销售面积的22%，这部分普通住宅的成交均价为18207元/平方米。
根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房的准许销售套数总计3,438套，准许销售面积398,895平方米，其中，已签约面积56,341平方米，已签约套数405套，销售率为14%，成交均价10,338元/平方米。截至2008年4月15日，销售率为0的普通住宅项目占北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的51%，占这部分普通住宅未签现房准许销售面积73%的项目为2008年2月29日之前获准销售。
根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2008年准许销售的普通住宅可售期房的准许销售套数总计17,520套，准许销售面积1,849,957
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